- 中央層面：加強預期引導，促進房地產業良性循環和健康發展
四季度，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位下，中央政治局會議和中央經濟工作會議均對房地產行業表態，提出“加強預期引導，探索新的發展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產業健康發展和良性循環”等。中央層面及地方政府多次召開房企座談會，摸底房企面臨困境，釋放穩企穩市的信號。
貨幣政策保持穩健。一方面，央行連續開展逆回購操作并逐漸放量，全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點釋放長期資金約1.2萬億元等，以維持資金面平穩，保障市場流動性合理充裕。另一方面，MLF中標利率和5年期以上LPR保持不變，1年期LPR于12月20日小幅下調5個基點，利率水平基本穩定。央行貨幣政策委員會2021年第四季度例會指出，要保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，增強政策的前瞻性、精準性、自主性，發揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，更加主動有為，加大對實體經濟的支持力度。
房地產金融政策邊際微調。央行、銀保監會等監管部門多次強調，金融機構要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場健康發展，維護住房消費者的合法權益。12月20日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，并且會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務。
強化房地產市場管理。住建部、應急管理部聯合發文，要求從嚴控制建筑高度，城區常住人口300萬人口以下城市嚴格限制新建150米以上超高層建筑，城區常住人口300萬以上城市嚴格限制新建250米以上超高層建筑。最高人民法院將房屋繼承、轉讓、買賣糾紛及涉限購等宏觀調控政策類糾紛列為重點整治領域，對法拍房限購相關事項作出明確規定等。
持續推進城市更新和新型城鎮化建設。中共中央、國務院聯合發文提出，推進新型城鎮化標準化建設，研究制定公共資源配置標準，建立縣城建設標準、小城鎮公共設施建設標準。住建部印發《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，明確在北京等21個城市或市轄區開展第一批城市更新試點工作，為期2年，將重點探索城市更新統籌謀劃機制，探索城市更新可持續模式。
繼續加快發展保障性租賃住房。住建部在發展保障性租賃住房工作現場會指出，要注重把握好保障性租賃住房工作的政策導向，堅持小戶型、低租金、面向新市民和青年人。要求城市應盡快確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，制定年度建設計劃，并向社會公布；壓力較大的大城市在“十四五”期間應大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及以上。
推進房地產稅改革試點工作。10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作會議提出，要做好房地產稅試點準備工作。
- 地方層面：購房補貼政策頻出，地方政策環境逐漸改善
人才新政和購房補貼政策密集發布。四季度，哈爾濱、東莞、岳陽、長沙、晉江、桂林、衡陽、蕪湖、荊門、玉林、昆明、海南、吉林、黑龍江、海南等多地出臺了人才新政、購房補貼、稅費減免等政策，成為地方樓市發展的重要動能。
土地競拍規則放寬。在第三輪集中供地中，南京、杭州、蘇州、重慶、廣州等多地對土地競拍規則進行了寬松性調整，主要包括下調土地起始價、下調溢價率上限、放寬房企資質要求、降低保證金比例和首付款比例、減少或取消競自持等。
加強房企資金監管。成都、漳州、天津、湖州等地進一步明確商品房預售款監管有關事項，確保預收款資金合理合規使用；綿陽、鎮江等地出臺存量房交易資金監管辦法，強化二手房交易資金監管；大連、上海等地出臺住房租賃交易資金監管辦法，將房企資金監管擴展至租賃領域等。
開展房地產市場秩序整治工作。合肥、贛州、天津、廈門、嘉興、濟南、山西、遼寧等多地陸續開展了房地產市場秩序專項整治行動；西安、武漢、大連、廈門、杭州等地陸續發布住房租賃行業規范，加強住房租賃領域管理。
保障性租賃住房加速推進。武漢、上海、杭州、江西、甘肅、廣西、廣東、山東等十余省市出臺了加快發展保障性租賃住房類政策，保障性租賃住房成為各地“十四五”住房建設重點。
- 供求：核心指標增速下行，投資、銷售規模仍創新高
2021年房地產市場分化明顯，從上半年的高增長到下半年深度回調，四季度行業核心指標增速持續下行。其中房地產開發投資累計增速收窄，季度內各月投資額同比下跌；房屋新開工累計跌幅逐月擴大；土地市場量跌價漲；商品房銷售累計增速放緩，季度內各月同比均有明顯跌幅；季度末國房景氣指數下調至100.36。
投資：累計增幅收窄，季度內各月同比下跌。2021年，全國房地產開發投資147602億元，同比增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。從物業類別看，住宅投資保持增長，同比增長6.4%；辦公樓和商業營業用房投資額低于上年。分區域來看，東部地區占總投資總額52.6%，高于其中部、西部和東北地區總和。四季度開發投資額35034億元，較上季度減少13.3%，同比減少7.7%；季度內各月投資額均同比下跌。
土地：量跌價漲。2021年，房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米，同比下降15.5%，較2019年下降16.4%；土地成交價款17756億元，同比增長2.8%，較2019年增長20.7%；土地購置均價8224元/平方米，同比上漲21.6%。四季度內土地購置面積跌幅逐月擴大，土地成交價款進入上漲區間。
銷售：規模再創新高，季度內各月同比持續負增長。2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。分類物業類型看,住宅銷售面積和金額均同比上漲，辦公樓銷售面積上漲、銷售金額下降，商業營業用兩項指標均為負增長。分地區看，東部和中部地區銷售面積和金額同比保持增長，西部和東北地區則出現量價齊跌。四季度商品銷售面積49101萬平方米，較上季度增加17.8%，同比減少16.8%；銷售金額47135億元，較上季度增加12.6%，同比減少18.7%；季度內各月同比持續負增長，且跌幅較為明顯。
庫存：有所增加。2021年12月末商品房待售面積51023萬平方米，比三季度末增加738萬平方米。其中，住宅待售面積22761萬平方米，比三季度末增加341萬平方米；辦公樓待售面積3795萬平方米，比三季度末增加133萬平方米；商業營業用房待售面積12767萬平方米，比三季度末增加20萬平方米。
- 價格：環比持續下跌，同比漲幅收窄
新房：環比持續下跌，同比漲幅收窄。10-12月，70個大中城市新建商品住房價格環比下降城市數量分別為13個、9個、15個，環比指數算數平均值分別為-0.25%、-0.33%和-0.28%。10-12月，房價同比為上漲的城市數量分別為56個、54個、53個，同比指數算數平均值分別為2.81%、2.40%、1.98%。
二手房：環比上漲城市僅個位數，同比漲幅收窄。10-12月70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為4個、3個、6個，環比指數算數平均值分別為-0.32 %，-0.37 %，-0.36 %。10-12月價格同比上漲城市數量分別為47個、45個、43個，同比指數算數平均值分別為1.98%，1.47%，0.97%。
- 城市：商品住宅成交量減少，武漢成交規模領先
四季度，監測的28個重點城市 商品住宅成交總面積5498萬平方米，較上季度減少8.9%，同比減少28.9%，比2019年四季度減少19.4%。其中，武漢成交量超過400萬平方米，成都、杭州、廣州、青島、長沙在300萬—365萬平方米之間，徐州、佛山、上海、西安、北京在220萬—281萬平方米之間，其他城市均在200萬平方米以下。
商品住宅庫存最大的城市為青島，達到2605萬平方米，武漢也超過2000萬平方米；合肥庫存面積最小，為307萬平方米。消化周期上，10座城市消化周期低于12個月，其中杭州、上海、合肥不足6個月；17座城市消化周期在12個月及以上，大連高達54.2個月，長春、青島、成都、常州、昆明均超20個月。
土地成交面積方面，重慶成交631.72萬平方米領先于其他城市，徐州、上海、武漢、長沙在490萬—540萬平方米區間，成都超過400萬平方米，位列前十的城市還有濟南、西安、常州、青島。
- 企業：銷售業績同比下降，拿地積極性明顯下降
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業績：同比下降。2021年百強房企累計銷售操盤金額11.08萬億元，同比下降3.5%。其中四季度銷售操盤金額2.52萬億元，同比下降35.0%。百強房企各梯隊銷售門檻增速分化明顯，龍頭房企銷售金額繼續穩健增長，保持規模優勢。TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增長19.8%；TOP20和TOP30房企的門檻分別為1588.2億元、1148.3億元，同比增長9.2%和2.5%，實現規模穩定提升；TOP50房企門檻為570.6億元，同比下降14.9%；TOP100房企門檻為200.3億元，同比下降9.3%。
拿地：積極性明顯下降。2021年百強房企新增土儲拿地銷售比 僅為0.25，較上年下降0.12，并創下近五年新低。第四季度百強房企拿地銷售比為0.13，較第三季度下降0.22，為年內最低。2021年房地產企業新增貨值百強門檻為214.4億元，同比微降3%；碧桂園超過5000億元位列榜首，萬科、保利、中海等新增貨值也超過3000億元；從集中度看，TOP10房企新增貨值占百強的35%, TOP11-20占比20%，TOP21-30、TOP31-50占比均為13%，TOP51-100占比19%。
到位資金：增速收窄。2021年房地產開發企業到位資金201132億元，同比增長4.2%，季度內增速逐月收窄。其中，國內貸款23296億元，下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。
- 部分民營房企仍存在較大債務違約風險
在“三線四檔”和銀行貸款集中度管理制度的影響下，房地產企業的融資總額大幅下滑，而企業2022到期債務規模較大，資金存在較大缺口。數據顯示，2022年房地產行業將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，償債期集中在3-9月；而海外債占比53.0%，償債高峰集中在上半年。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務，而近期發行低迷導致房企需動用自有資金償債。目前很多民營企業并未直接享受到信用融資的支持，在剛性兌付壓力下，仍有較大債務違約風險存在。
- 房地產項目面臨大面積停工、延期交付、質量不合格問題
房地產企業在資金壓力下，部分項目面臨停工、延期交付的問題。CRIC的數據顯示，長沙、重慶、武漢、鄭州等城市停工延期交付的項目較多；截至2021年末34城已售未交付項目達8.3億平方米。百強房企已售未交付接近13億平方米。項目交付延期會對購房者信心產生較大負面影響，影響市場修復。同時存在部分房企為了降低成本，提高利潤，項目偷工減料，導致交付房屋出現滲漏、開裂、空鼓、消防等質量問題。確保項目不停工、及時交付、質量保證，保障購房者的合法權益，需加強監管和政策執行力。
- 重啟房地產收并購市場需具體政策支持
央行、銀保監會、證監會提出對優質房地產項目收并購提供金融支持。在償債高峰和流動性緊張雙重壓力之下，房地產市場并購機會持續增加，有助于緩解出險房企的資金鏈壓力。但并購仍存難點，一方面當前市場處于下行階段，現金流對企業尤為重要，同時考慮到并購資產的風險，開展收并購的意愿不高；另一方面根據政策指導優先出售的是優質資產，出險企業緩解了當期財務風險，但剩余資產經營風險增強。同時，并購融資如何免于“三道紅線”限制、債券募集資金使用要求等政策尚不明確，并購融資的大范圍落地還需要監管部門具體政策支持與配合。
- 城市市場分化，區域發展面臨困境
從城市層面看，當前市場“南北分化”明顯，成交量價上漲的城市主要集中長三角、珠三角經濟圈；成交量價下滑、消化周期長的城市主要集中環渤海地區和東北地區，如廊坊、石家莊、太原、天津、青島、長春、大連等。這些地區要么受到房地產調控政策的嚴厲限制，市場長期低迷，要么由于缺乏產業支撐、配套不足、人口流出，房地產投資大幅下降，房價下跌，未來樓市發展動力不足。若是不能找到新的增長點，未來區域發展將面臨困境。
1、調整政策觸底，局部放松。2022年一季度房地產市場調控政策主基調保持穩定，堅持“房住不炒”，堅持“穩房價、穩地價、穩預期”，因城施策進行調節。房地產金融領域，保持行業較低杠桿水平，不鼓勵高周轉、高負債運營。對央企、國企則鼓勵階段性收購風險企業的優質項目，通過定向注入流動性，包括定向放松“三道紅線”，讓斷掉的行業資金鏈再次連接起來。住房保障方面，主要聚焦在保障性租賃住房土地、財稅、金融等政策支持上。地方層面，為嚴防項目“爛尾”風險將持續強化預售資金的監管；同時一些地方購房補貼、稅費優惠等利好的政策也將保持。
2、市場持續降溫。2022年一季度受春節假期及各地疫情影響，商品房成交環比跌幅會較大，由于2021年一季度處于市場恢復期基數較高，同比也有明顯下滑；房地產開投資增速放緩，走勢趨于平穩；新開工規模繼續呈下行趨勢。土地市場方面，一季度重點城市啟動首批集中供地，企業在資金壓力和受限土地出讓規則，拿地將趨于保守，全國整體成交量也不會有太大改觀。從房價來看，一、二線熱點城市下滑趨勢有所緩解、以穩為主，三、四線城市新房和二手房仍存在下降空間。
3、企業資金壓力仍然存在。一季度房企面存在春節前工程款兌付和債務到期的雙重壓力，資金壓力仍然較大。盡管融資環境有所放松，但金融機構對于房地產貸款依然謹慎，央企、國企在融資成本和融資額度上有更強優勢，市場份額將繼續提升，部分中小型房企融資空間受到進一步壓縮。
- 中央：堅持“房住不炒”定位，促進房地產業良性循環和健康發展
- 地方：購房財稅補貼政策頻出，地方政策環境逐漸改善
- 土地成交規模處于歷史低位，同比降幅持續擴大
- 土地成交價款和土地購置均價同比回升
- 房地產開發投資累計增幅持續放緩，單月跌幅進一步擴大
- 開發企業到位資金增速繼續回落，國內貸款同比降幅擴大
- 新開工面積承壓繼續回調，施工和竣工保持增長
- 商品房銷售面積和銷售金額依然再創歷史新高，累計增速延續回落態勢
- 70大中城市新房及二手房價格指數綜合環比減速下跌，同比漲幅持續回落
- 國房景氣指數持續回落
- 商品住宅供應量跌幅明顯
- 商品住宅成交量減少，一線城市環比上漲
- 商品住宅庫存增加，東部地區三線城市庫存同比增幅明顯，東北地區城市消化周期過長
- 土地成交總量環比回升，較上年同期量跌價漲
- 二手住宅成交量環比跌幅收窄，同比跌幅近四成
- 典型房企拿地規模下滑，投資區域向一二線城市集中
- 百強房企銷售業績負增長，規模房企目標完成情況不及歷史同期
- 主要經濟指標統計數據
- 房地產相關主要指標統計數據
- 中國房地產企業銷售排行榜
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