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      以城市優勢度精準做出房企進駐判斷

      宋名悅、蔣雅婷2022-03-01 10:38:38來源:中國房地產網

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      ??當房企進入一個新的城市,開辟一個新的市場,亟待對一個城市的房地產市場進行分析,從總體上洞察城市房地產市場的變化,把握城市房地產市場的脈搏,對城市房地產未來發展進行預測,從而判斷是否可以進入該城市。

      ??◆中國城市與區域治理研究院 中央財經大學 宋名悅、蔣雅婷

      ??房地產企業在選擇進駐城市、開拓市場時,應如何精準考量城市在不同領域的優勢程度?哪些指標有助于實現洞察與預測?

      ??當房企進入一個新的城市,開辟一個新的市場,亟待對一個城市的房地產市場進行分析,從總體上洞察城市房地產市場的變化,把握城市房地產市場的脈搏,對城市房地產未來發展進行預測,從而判斷是否可以進入該城市。而我們在此設定下,回觀現實城市發展與居住傾向的現實狀況:伴隨著城市化的逐步發展,城市進入到存量發展階段,并在這過程中呈現出不同的發展狀況。

      ??經濟發展與城市現代化發展的同時,空氣質量下降、交通擁堵、人滿為患等負面影響開始在大城市出現,制約著城市發展,為城市在不同方向的優勢發展提供了特殊的時代背景與驅動力,從而也吸引著不同居住偏好人群的選擇,對房地產市場的發展產生著影響。對于房企來說,如何判斷城市優勢聚焦點并做出正確的進駐決定至關重要。

      ??1.城市優勢度體系構建

      ??由此,我們結合平衡計分卡概念構建起城市優勢度評測框架。美國學術界的哈佛大學教授Robert S. Kaplan以及實務界的David P. Norton 提出平衡計分卡概念。平衡計分卡作為企業長期績效評估的基礎,核心思想可以概括為:以企業的使命、遠景為導向,結合企業組織的戰略目標并以之為基礎,通過財務、顧客、內部流程、學習與成長四個維度構建起考核指標體系,將平衡計分卡融入企業戰略地圖,在組織戰略層面進行具象化考量。

      ??平衡計分卡多維度的思想與城市優勢度評價體系不謀而合:不僅將經濟指標作為衡量城市發展水平的唯一指標,而采取多角度視角,對一個城市的建設和發展程度與潛力做出更加全面的、客觀的評價;同時,城市發展建設的各個方面也是相互制約、相互聯系的,如發展經濟極易以犧牲當下市民更好的環境作為代價,但同時經濟的發展對城市生態環境的維護與改進有正向的促進作用,并且與城市的發展潛力、城市運營情況等多重因素密切相關。

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      ??2.平衡計分卡的內涵鏈接

      ??在財政與稅收方面,以城市經濟實力作為代理變量。企業的財務以追求利益最大化為目標,且以往將平衡計分卡運用于政府績效評價的研究中,財務與稅收層面通常被分為財政支出數量與政府政策措施兩個方面。綜合考慮,對于平衡計分卡在新型城市建設評價的應用中,財務與稅收則需要綜合考慮產業與其經濟發展,因此本研究將傳統的財務與稅收方面調整為城市經濟實力,從經濟規模、產業結構、金融實力以及金融開放四個方面對城市經濟實力進行評價,而經濟發展帶來的城市居民福利的相關指標則具體放于顧客層面進行評測。

      ??在顧客方面,以城市服務實力作為代理變量。與企業追求顧客的滿意相似,一座城市也希望生活在其中的人民能夠獲得最大滿意度,因此我們將這一維度調整為城市服務實力,來衡量其為城市服務對象——民眾以及其他與城市運營相關的主體(如城市內的企業、組織,以及與城市有合作的相關城市與國家等)的服務水平,側面評價城市顧客的滿意度與期望的實現程度。

      ??在內部運營方面,以城市運行效率作為代理變量。企業內部運營追求的是效率最大化,而在城市層面,城市運營效率則影響著整個城市內外部的整體發展質量與速度,影響著城市服務對象的評價,對于新型城市建設的發展發揮著作用。在此基礎上,城市運行效率在房價水平、地價水平、盈利空間、增長空間等各個方面對房企進入發揮著影響,因此我們將這一維度調整為城市運營效率能力。

      ??在學習與成長方面,以城市創新潛力作為代理變量。企業對于這一點的理解主要是針對于員工的學習與成長與企業的創新能力層面,指向了企業的學習能力與未來發展潛力,而將平衡計分卡放于城市層面時,城市服務對象的多樣性以及城市自身運營及服務的復雜性,因此本研究將這一維度調整為新型城市創新能力,從人力資源、物質條件、科技意識以及創新成果四個方面找到相關影響因素,為評估新型城市成長情況提供評價基礎。

      ??當然,各項指標又包含了若干分項指標。例如城市經濟實力指標包含經濟規模、產業結構、金融投資、經濟開放度;城市服務實力指標包括生活發展、文化發展、資源環境等;城市運營效率指標包括房價地價水平、盈利空間、市場規模、增長空間等;城市創新潛力指標包括創新創業指數、創新環境、創新投入、創新產出等。

      ??3.大城市群重點中心城市優勢度應用

      ??在建立評測體系后,我們可以嘗試將優勢度評測體系應用于城市群重點中心城市房企進入判斷基礎。結合中國城市與區域發展戰略、重點城市“十四五”規劃和發展部署,基于平衡計分卡,對四大城市群重點中心城市優勢度進行分析和打分,對中國重點強二線城市經濟社會運行情況加以解析,并對房企提出策略建議。

      ??2021年是“十四五”開局之年,“十四五”規劃綱要明確提出,“發展壯大城市群和都市圈,分類引導大中小城市發展方向和建設重點,形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。以中心城市和城市群等經濟發展優勢區域為重點,增強經濟和人口承載能力,帶動全國經濟效率整體提升”。城市群和都市圈成為推動新型城鎮化、促進城鄉融合發展的重要抓手,城市群和都市圈的發展前景和趨勢也成為房企選擇城市布局的重要依據。

      ??在眾多城市群中,環渤海城市群、長三角城市群、珠三角城市群、中西部城市群成為中國城市和經濟發展的核心力量,這四大城市群所包含的城市無論是在經濟實力、服務實力、運營效率還是創新能力等方面都有著各自的優勢,同時也是房企布局的重點。

      ??由此,選取中國四大城市群中心城市作為應用對象。包括以北京、天津、大連、青島、濟南為主的環渤海城市群,以南京、無錫、上海、合肥、杭州、寧波為主的長三角城市群,以廣州、佛山、深圳、廈門為主的珠三角城市群,以西安、成都、重慶、武漢為主的中西部城市群。

      ??4.大城市群重點中心城市創新潛力優勢度分析

      ??綜合前文我國四大城市群重點城市以及其他重點強二線城市的優勢度、經濟社會運行情況分析,將這些城市劃分為優先進入級、進入級、保守進入級以及觀望級四個等級。北上廣深仍為“優先進入級”城市;成都、武漢、重慶、杭州、西安、南京為“進入級”城市;佛山、長沙、蘇州、青島、無錫為“保守進入級”城市??紤]成都、武漢、重慶等“進入級”和“保守進入級”,雖然部分經濟社會指標與“優先進入級”城市有一定差距,但在城市建設、房地產投資、城鎮居民購買力、城市開放性等方面優于其他二線城市,市場潛力較高。寧波、天津、廈門、合肥、濟南、大連、鄭州為“觀望級”城市(詳見城市梯級進入圖,如下圖示)。

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      ??房企在城市戰略性進入初期,首選北上廣深“優先進入級”城市,這些城市在未來一段時間內具有較好的房地產開發優勢,有利于企業初期獲取利潤、積累經驗。之后在企業拓展期,可以考慮成都、武漢、重慶等“進入級”和“保守進入級”,這些城市雖然在部分經濟社會發展指標上與“優先進入級”城市有一定差距,但在城市建設、房地產投資、城鎮居民購買力、城市開放性等方面優于其他二線城市,市場潛力價值較高。因此可以作為企業梯度、組團擴張的選擇。而像寧波、天津、廈門等城市則可以先持觀望態度,待其未來進一步發展后再考慮是否進入。

      ??得出相應結果后,我們可以以城市創新潛力視角為例,細致化展開大城市群重點中心城市創新潛力優勢度分析。首先,根據2020年城市創新創業總量指數得分(如下表),我們可以看出深圳、廣州、杭州等5城市,創新創業能力強(創新創業指數≥98 );南京、武漢、寧波等6城市,創新創業能力較強;濟南、廈門、無錫等4城市,創新創業能力中等。

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            在創新環境方面,北京、深圳、上海等4城市,智囊儲備高,創新基礎好(R&D人員數量≥200000人);杭州、重慶、成都等8城市,智囊儲備相對較高,創新基礎較好;青島、武漢、無錫等7城市,智囊儲備相對一般,創新基礎中等。而上海每名R&D人員R&D經費支出規模大,創新動力強;北京、武漢、深圳等10城市相應次之;合肥、廣州、大連等8城市,每名R&D人員R&D經費支出規模中等,創新動力中等。

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            在創新投入上,北京1城市,經費支出高(R&D內部經費支出占GDP比重≥6),創新投入力度大;深圳、西安、上海等16城市,專利創新成效具有一定提升空間;重慶、南京等2城市R&D內部經費支出占GDP比重中等(1-2),專利創新成效中等。北京、上海2城市,R&D內部經費支出高,分別為2233.59億元和1524.55億元。

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            在創新產出上,上海、深圳2城市創新產出成效大(≥20萬件),規模以上工業企業主營業務收入規模大。深圳、寧波、南京3城市,有R&D活動的企業占比高,分別為0.48.0.46和0.43。深圳、北京2城市專利申請數量大(≥20萬件):,專利創新成效高。青島、佛山2城市專利申請授權比高,專利申請授權比較高,分別為0.87和0.73。

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      ??四大城市群房地產企業城市進入策略

      ??環渤海城市群的進入策略

      ??在環渤海城市群,北京屬于“優先進入級”,青島屬于“保守進入級”,大連、濟南、天津則屬于“觀望級”。區域一體化發展政策影響下,環渤海城市群域內城市發展均衡性正在提升,但城市發展差距并未縮小。由于北京在城市功能定位、資源配置和管理政策等方面的特殊性,其本身在創新、經濟、服務、運營等方面具有卓越的優勢,使得在未來相當長時間內,北京在創新、經濟、服務、運營等方面在區域內仍處于無可匹敵狀態。相對而言,青島、天津在域內城市實力處于第二梯隊且能級接近,顯示出近年來天津作為直轄市地位的下滑。因此,企業可以以北京為重點布局根據地,深耕北京市場。待企業發展成熟后,采取由近及遠的擴張路徑,充分利用城市群內部的聯系,逐步擴張至青島等,推廣北京可復制的成熟產品線。

      ??珠三角城市群的進入策略

      ??在珠三角城市群,廣州、深圳屬于“優先進入級”,佛山屬于“保守進入級”,廈門則屬于“觀望級”。與環渤海城市群相比,珠三角城市群的能級差別較小而城市特征突出,例如深圳市在創新實力和經濟實力方面處于領先地位,創新實力則一枝獨秀。廣州在服務實力方面更勝一籌。相較而言,特大型城市的運營實力反而低于區域內的次中心城市,地價房價成本較高,生活舒適度降低,這也是近年來大城市的通病。如何優化資源配置、增強城市可持續吸引力是一項重要命題。因此,企業可以先以廣州、深圳等為根據地進行開發,逐步提高企業自身影響力及優勢打造,再以廣州、深圳為中心逐步培養珠三角地區的市場,可以采取由中心向外輻射的擴張路徑。由于珠三角自身地理稟賦較好,創新創業指數較高,因此珠三角區域市場的打造可以為后期企業全國性的布局提供技術人才輸出、管理技術輸出的平臺。

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      長三角城市群的進入策略

      ??在長三角城市群,上海屬于“優先進入級”,杭州、南京屬于“進入級”,無錫、蘇州屬于“保守進入級”,寧波、合肥則屬于“觀望級”。長三角城市群中心-次中心城市結構更加清晰,上海在四大能力方面均處于絕對領先狀態,單中心格局凸顯。次級中心城市中,南京、杭州位于第二梯隊。寧波僅在地價房價基礎方面略具有優勢。服務力是區域內城市的功能短板。因此,企業可以先重點布局上海,循序漸進,采取由東向西擴張路徑,逐步打開杭州、南京的市場,形成較為穩定的實力組團,在基于此向周圍其他城市或者全國范圍內進行擴張。

      ??中西部城市群的進入策略

      ??在中西部城市群,成都、重慶、武漢、西安均屬于“進入級”。中西部城市的優勢和劣勢分異狀況明顯。雖然經濟、創新實力處于下風,但站在居民生活視角,公共服務供需矛盾較小,房地價水平相對適宜,城市公共服務水平處于區域領先,生活愜意。未來可能成為吸引新增城市化人口的重要區域,可以作為房企布局的重點選擇。由此,企業可以以這四個城市為據地,采取由點及面、擴散發展的擴張路徑,逐步擴張至周圍城市如鄭州、長沙,擴大企業在中西部的市場影響力。

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