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      22城涉租賃用地成交超千萬方,上海大幅領跑

      克而瑞租售2022-03-04 08:46:14來源:丁祖昱評樓市

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      ??近日,2021年國民經濟和社會發展統計公報數據顯示,2021年全國保障性租賃住房開工建設和籌集94萬套。此外,在國新辦新聞發布會上住建部相關負責人表示,2022年,將繼續大力增加保障性租賃住房的供給,全年預計建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

      ??過去一年,“兩集中”新政單列22城租賃住房用地一般不小于10%,隨著首年三批次集中供地收官,聚焦租賃用地,2021年全年,22城共成交約1235萬方,純租賃用地和配建租賃用地成為供應的主要來源。

      ??2022年開年以來,保障性租賃住房迎來多項利好,各地從政策到目標再到供給端,都在積極發力。在此推動下,保障性租賃住房有望迎來爆發式增長。

      ??01

      ??上海租賃用地成交大幅領跑,兩城零供應

      ??據克而瑞租售統計,在三批次“兩集中”土地出讓中,涉租賃地塊數量582宗,總成交建面高達1235.47萬平方米,預計未來可提供約20.59萬套租賃住房,能夠切實增加保障性租賃住房的供給,解決大城市住房突出問題。

      ??其中,上海以275.87萬平方米總租賃建筑面積領跑22城,涉租賃地塊數量達到76宗,租賃供應占比達到12.95%。而杭州是重點22城中涉租賃地塊成交數量最多的城市,達到101宗,也是22城中首個超百宗的城市。

      ??從租賃地塊占比來看,深圳以15.82%排在22城首位,租賃建筑面積為88.69萬平方米,三次集中供地中租賃建面占比超10%指標的城市還有上海和北京。

      ??值得注意的是,鄭州和廈門兩城三次土地出讓未涉及租賃住房用地。

      ??表:22城2021年集中出讓涉租賃地塊成交情況

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??02

      ??僅六城完成年度供應計劃的50%以上

      ??“集中供地”新政要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地,占比一般不低于10%。目前22城明確租賃用地指標,并基本達標占比住宅用地10%標準。北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%,廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

      ??從全年三次集中供應來看,僅北京100%完成供應計劃,杭州、合肥、上海、寧波和成都完成計劃指標的50%以上,上海和杭州、成都作為人口凈流入城市積極建設租賃住房,而合肥和寧波作為二線城市同樣積極號召供應租賃用地,分別完成供應計劃的64%和70%。

      ??長沙和武漢等城市完成供應計劃的10-50%,剩余城市完成供應計劃的10%不到。不同城市因地制宜,因城施策多元供應,北京利用集體用地建設租賃住房,鄭州通過大量安置房及閑置物業改建租賃住房的方式,不同方式供應租賃住房。

      ??表:22城2021年集中出讓租賃用地供應計劃完成情況

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??預判2022年,隨著政策的加速落實,保障性租賃住房供應將迎來爆發式增長。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給,全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間),相比2021年任務量高出1.5倍,占十四五總目標的37%。

      ??從部分城市供應計劃來看,上海2022年計劃供應17.3萬套,排在全國之首,其次是北京和廣州,年度供應計劃均超10萬套。預計接下來,多數城市為完成供應計劃將從土地供應端著手,為增加保障性租賃住房供給提供保障。

      表:部分城市2022年保障性租賃住房供應計劃

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??03

      ??涉租賃用地供應多元化,競自持模式減少

      ??純租賃用地和競自持、競配建租賃用地已成為租賃用地的主要供應模式。

      ??據克而瑞租售統計,22城三批次“兩集中”土地出讓中仍以純租賃用地為主,2021年純租賃用地共供應74宗,規劃建筑面積481.96萬方,在第三批次中各城進一步擴大供應規劃建面達243.04萬方,占全年供應的50%,未來將供應4.05萬套租賃住房。

      圖:2017年-2021年純租賃用地成交情況(單位:萬㎡,宗)

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??從占比情況來看,純租賃住房成交面積占比達39%;其次為拿地配建租賃用地,占比為24%;競自持租賃用地占17%。

      ??值得注意的是,“競自持”和“競配建”的拿地方式變相提高了拿地價格,最終傳導到房價上,不利于市場的健康發展。在第一批次中作為涉租賃用地的主要供應方式,在自然資源部的指導下,各城在第二、三批次集中供地減少“競自持“和”競配建“的方式。

      ??2021年競自持租賃用地共供應120宗土地,規劃建面214.95萬方。競自持租賃用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等強二線城市,其中成都共32塊地成交自持面積70.72萬方,杭州在第一批次集中供地中成交火熱41宗土地溢價競自持。

      ??圖:2021年競自持租賃用地城市成交情況(單位:㎡,宗)

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??此外,競自持租賃用地占全年總供應的13%,其中85%的供應來自于第一批次集中供地,建面共約184.7萬平方米。二三批次僅廣州和深圳等五城仍保留競自持,競自持的拿地方式擴大了租賃住房的供應量,但也在無形中加大了開發成本。這也是第三批次沒有競自持租賃用地成交的核心原因。

      ??圖:2021年競自持租賃土地成交情況(單位:%)

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      ??“十四五”時期住房租賃市場將進入增量周期,租賃市場供應結構在政策調控下開始發生轉變,新增租賃用地將成為建設保障性租賃住房的重要基石之一。

      ??2021年至今住房租賃利好政策密集發展,從年初到年尾、從中央到地方均在鼓勵租賃市場發展,多渠道增加租賃住房供應,未來幾年住房租賃市場將迎來爆發式增長,隨著保障性租賃住房的大力供給,大城市住房租賃市場的結構性問題有望得到改善,住房租賃市場的發展環境也將進一步優化。

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