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      收金480億元!北京首輪集中供地收官 土地市場隱現復蘇跡象

      田傲云 彭紅俠2022-02-18 10:08:07來源:中國房地產網

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      ??田傲云 彭紅俠

      ??“連中三元,未來可期?!?月17日下午16點20分,綠城北京一高層在朋友圈曬出了今天在北京拿地成績。

      ??2月17日,經過一天競拍,北京虎年首輪集中供地收官,總起拍價491.8億元;18宗出讓地塊中17宗地順利成交,總成交金額480.22億元。

      ??從拿地房企來看,綠城、中海、華潤成為本輪拿地贏家;本輪土拍中國企、央企拿地比重依然較高,除去旭輝一家民營以外,幾乎全是央企業、國企開發商,如華潤、中海、金地、保利、廈門建發等;此外,和以往相比房企抱團拿地比重明顯降低,僅5家房企聯合體報名。

      ??值得注意的是,北京今年在土拍政策上再次進行了優化和調整,不僅加大了“競現房銷售面積”地塊宗數比例,還出臺了一項“搖號+定高標”新規。但該新規并沒有在競拍現場觸發,對此,中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛對記者分析,“這說明房企拿地越發謹慎,不再為了拿地而拿地?!?/p>

      ??另外,除北京已開啟集中供地外,福州、合肥等城市日前也公布了今年首輪集中供地計劃。

      ??觸頂和底價成交并存

      ??本次集中供地分為上下兩場,2月17日上午出讓的是位于北京朝陽、豐臺、石景山的五宗地塊,下午出讓的是位于北京昌平、大興的三宗地塊。

      ??北京朝陽區崔各莊地塊是上午開拍的首宗地塊,一開拍就引來多家房企激烈爭搶。盡管該宗地塊規定要求配建4400平方米保障性租賃住房,卻仍吸引了首開、廈門建發、中海、綠城、城建、華潤、金地+保利、中建一局7家房企報名參拍。

      ??經過21輪競價后,金地+保利聯合體觸及上限價43.47億元,進入“競報現房銷售”環節,金地+保利聯合體在報出16000平方米競現房銷售面積后下場,剩下中海、華潤、綠城僵持,最終在經過32輪報價后,被綠城以43.47億元和41000平方米現房銷售面積摘得該地塊;土地成交樓面價約4.88萬元/平方米,溢價率15%。

      ??2月17日上午,其他地塊競拍相對平穩。同樣位于朝陽的王四營鄉地塊熱度低了很多,在經過11輪競爭,被金地+保利聯合體以42.4億元拿下,樓面價約4.6萬元/平方米,溢價率8.16%;豐臺紀家廟地塊被華潤最終以57.12億元和6%政府產權份額摘得該地塊,成交樓面價約6.69萬元/平方米,溢價率5%;石景山首鋼園地塊起拍價甚至無人報價,之后降低報價至22.82億元后方被華潤拿下,成交樓面價約4.97萬元/平方米,溢價率0.53%。

      ??情況一直到下午才好轉。下午的第一場出讓的是昌平中關村生命科技園地塊,該地塊吸引了中交、城建、建發、中海、金地+保利+建工聯合體、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城10家企業參與,也是熱度最高的地塊。

      ??競拍開始前就有房企投拓人士對記者表示,該地塊地段優越,客群相對比較穩定,利潤也相對客觀,綜合來看性價比比較高。正是基于對該地塊的前景預判,競拍開始后很快就觸及總價上限。

      ??土拍現場,經過14輪競價,建發報價27.7億元觸及上限,進入現房銷售競報環節。不過在即將觸及上限時,建發和綠城同時舉牌,現場主持人一時無法確定是由哪方率先觸及上限。在經過近半個小時協商后,最終確定是建發率先舉牌觸及上限。此地塊以27.7億元上限價獲得該地塊,成交樓面價約3.86萬元/平方米,溢價率約15%,銷售指導售價6.2萬元/平方米。

      ??隨后出讓的是位于北京大興的兩宗地塊,其中大興舊宮地塊經過11輪競價,被中海以24.8億元摘得;亦莊新城地塊因現場無房企報價,最后由綠城以14.76億元線上報價最高價成交。

      ??值得關注的是,綠城在本輪土拍中表現亮眼,共斥資98.4億元競得三宗地塊。其中朝陽崔各莊地塊在觸及了價格上限后,轉入競報現房銷售面積程序,最終綠城以43.47億元+4.1萬平方米現房銷售競得朝陽崔各莊地塊;石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊也被綠城分別以以40.17億元、14.76億元競得。

      ??對于此次連續出手拿下北京兩塊地,上述綠城北京高層表示,“我們持續看好北京市場,這幾塊地都是好地”。

      ??“單打獨斗”成主流

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      ??2021年北京土地市場由熱轉冷,房企合作拿地趨勢也明顯增強。從北京市規劃和自然資源委員會網站土地成交來看,大部分地塊是聯合體拿地。如朝陽區首輪集中供地的10宗地塊中,其中6宗地塊為聯合拿地。即便是以單獨公司形式拿地的企業,背后也有其他房企影子。

      ??很顯然,在高總價、高風險和現金流壓力下,聯合拿地已成為房企謀求市場站位的重要手段。不過在聯合拿地之后,如何平衡聯合體中各家房企的利益訴求,成為一個爭執難解的命題。對某個項目而言,最重要的是操盤權,這意味著項目的主導權、股權收益之外的操盤管理費用,或被其他利益分成。

      ??此外,聯合拿地后的合作開發項目亦涉及項目股權投資收益分成、項目并表以及合作房企暴雷等種種問題。加之在北京土地出讓文件中就明確規定,此后拍地將秉持“誰拿地、誰開發、誰售賣”原則,因此,相較去年二批次房企聯合體報名的盛況,今年一批次僅5家房企聯合體報名,更多的是單打獨斗。

      ??其中,華潤此次獨立報名10宗地,成功取代中海,成為本次土拍報名地塊最多的房企;中海系,報名7宗位居第二;綠城獨立報名6宗,城建、保利、中建系則分別報名5宗。

      ??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次北京屬于全國較早進行集中供地的城市,隨著全國其他城市政策的放松,預計后續其他城市土地市場也有小復蘇的可能,但大復蘇確實不具備條件和基礎。

      ??克而瑞研究中心數據顯示,1月全國經營性土地供應總建筑面積為9485萬平方米,環比下降39%。


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