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      [克而瑞]土地周報 | 本周成交量價環比上升,多城靈活調整供地方式(2.28-3.6)

      2022-03-08 15:04:18

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      • 城市:全國
      • 發布時間:2022-03-08
      • 報告類型:土地交易分析
      • 發布機構:克而瑞

      ??2022年第10周

      ??2022年2月28日-2022年3月6日,各城市供地逐漸恢復,本周重點監測城市的成交量價環比上周明顯回升,但較去年同期仍有超七成的差距。重點城市集中供地方面,本周武漢和廈門推出了第一批集中供應地塊,中心城區優質地塊的供應占比較去年明顯增加。值得注意的是,兩城今年集中供地也打算分四批次進行,包括此前的青島和濟南,已有四城已經宣布調整集中供地批次,以靈活應對市場變化。

      ??土地政策

      ??多城2022年集中供地將分四批次進行

      ??以靈活應對市場變化、保障供應

      ??在北京完成首輪集中供地后,陸續有多個城市也跟進推出第一批集中供應地塊。值得注意的是,部分城市在預告集中供地推地時間時提出2022年將分四批次進行出讓,比如上周的青島、本周的武漢、廈門和濟南。相比三批次供地,四批次將更有利于政府根據市場走勢來及時調整供地策略,保障土地供應,落實穩地價、穩房價、穩預期目標。

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      ??土地供應

      ??武漢、廈門公布22年第一批集中出讓地塊

      ??中心城區供地占比明顯加大

      ??供應方面。和上周相比,重點監測城市的土地供應量呈現環比下降趨勢,本周總供應建面為694萬平方米,環比下降28%。重點城市集中供地方面,本周武漢和廈門也公布了2022年首批集中出讓地塊。具體來看,武漢此次共推出了11宗地,總建筑規模約101.17萬平方米,起始價總額約117.29億元,項目將在3月31日集中揭牌;廈門此次計劃出讓10宗地,總建筑規模達74.13萬平方米,起拍總價達184.3億,預計將于3月24日集中出讓。值得注意的是,武漢和廈門此次出讓地塊中核心城區的地塊占比明顯增加,如武漢11宗地中一二環內地塊多達7宗,廈門10宗宅地中島內也供應了7幅,核心區地塊的比例比去年任意一批次都高。

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      ??土地成交

      ??成交量價同比仍大幅降低

      ??三四線城市成交占比達七成

      ??成交方面。本周重點監測城市土地成交建筑面積達296萬平方米,環比上周大幅上漲,但同比降幅仍達七成以上,仍處于較低水平;成交金額達154億元,較去年同期降幅也在七成以上;價格方面,本周平均樓板價較上周上漲26%,達5195元/平方米,同比也上漲了10%。

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      ??分能級城市來看,三四線城市仍是絕對成交主力,成交規模占比超過70%。其中,佛山、蕪湖、海寧等城市的成交量相對較高,均在20萬平方米以上,尤其是佛山,由于本周連續出讓了3幅地塊,總成交規模達58萬平方米,由華潤置地、保利發展及東建分別競得。一二線城市共成交了10幅地,但9宗為商辦用地,僅南昌底價成交了一幅涉宅用地。

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      ??市場熱度

      ??中心城區優質宅地競爭仍舊激烈

      ??拉動三四線城市溢價率回升至6.4%

      ??市場熱度方面。在市場遇冷之下,政府在供地端也逐步調整,如加大中心城區優質地塊供應、調低地塊起拍價等多種方式來吸引房企拿地,尤其是政策調整更加靈活的三四線城市,近期明顯增加了優質土地供應。加之去年年末以來資金環境不斷放松,房企拿地意愿也逐步上升。因此,近期三四線城市也有高熱地塊成交,如臺州、海寧均有地塊觸頂成交,競拍輪次都在百輪以上,本周溢價率也得以升至6.4%。這也帶動整體溢價率上漲至4.5%,環比上升了1.8個百分點。

      ??土地流拍方面。重點監測城市的土地流拍率達16.3%,較上周下降了4.7個百分點。從流拍地塊所在城市來看,撤牌流拍地塊仍主要集中二線城市下轄區縣和三四線城市,受樓市成交遇冷影響,這些區域的地塊也持續遭遇流拍。

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      ??周度TOP5

      ??百輪競拍地塊重現

      ??房企投資信心正在修復

             由于本周是重點城市集中供地間歇期,因此成交總價榜和單價榜入榜地塊基本均來自三四線城市。具體來看,本周成交總價最高的地塊為佛山順德區大良街道一宗TOD地塊,成交總價為38.6億元,由華潤置地競得,成交單價最高的地塊也來自佛山南海區大瀝黃岐白沙市場地塊,由保利發展競得,成交樓板價為16001元/平方米。


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      ??雖然大部分三四線城市的土地市場熱度仍在低位,但隨著融資環境的適度放松,房企拿地信心也開始恢復,部分城市核心區地塊的競拍熱度也逐步升溫。如本周重點地塊中臺州椒江區葭沚街道地塊和海寧的海自然字22015號地塊競拍輪次都超過了100輪,最終均觸及最高限價,且競配建面積都在2萬平方米以上。

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             重點地塊點評

      ??華潤置地36.8億斬獲佛山大良TOD地塊

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      ??地塊分析:

      ??本周成交總價最高的地塊為佛山順德區大良街道一宗TOD綜合用地。從出讓要求來看,地塊有較高的出讓門檻,宗地須從10家高端購物中心品牌引入購物中心,并且也對文體活動中心、公園綠地及公園設施運營方資質和購物中心業態指標、商戶要求、開業要求等均有嚴格限制。因此,最終該地塊由擁有萬象匯的華潤置地底價競得,成交總價為36.8億元。

             據地理位置來看,項目位置優越,緊鄰在建的3號線駒榮北路,待建成后,前往佛山中心城區及廣州均十分方面。目前,項目周邊多個成熟住宅區,居住氛圍十分濃厚,各項配套也十分齊全,不過項目所在的大良街道缺乏高端商業綜合體,萬象匯的引入將有助于提升區域內商業氛圍,完善片區內商業配套。由于項目周邊已經四年未有土地出讓,板塊內在售商品住宅較少,多為酒店式公寓,附近品質二手房掛牌價格可達2萬元/平方米之上。就此來看,該項目的成交也將填補大良片區新房供應的空缺,緩解新房供應緊缺的局面。

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