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      [克而瑞]“集中供地”城市2022年新房供應規模及結構變化研究

      楊科偉 謝楊春 俞倩倩 吳嘉茗 姚鄭康 張家樺2022-03-07 12:43:52

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      • 城市:全國
      • 發布時間:2022-03-07
      • 報告類型:土地交易分析
      • 發布機構:克而瑞

      ??2021年是集中供地“元年”,也是全國供地方式的一次重大改革。政策核心“兩集中”即集中發布出讓公告,原則上發布出讓公告全年不得超過3次,實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時,應公布本年度公告的發布時序安排。集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應當連續集中完成拍賣活動。

      ??實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市,除包含北上廣深4個一線城市外,還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。究竟集中供地會對2022年的商品住宅新增供應產生怎樣的影響, 2022年是不是供應大年?新增供應高峰會在什么時候出現?從產品檔次來看,哪些單價段產品會成為供應主力,是低檔剛需、中檔改善,亦或是高端豪宅? 

      ??01

      ??2021年22城集中供地,總量高位回落

      ??季末集中放量(本節有刪減)

      ??(一)2021年22城集中供地總量未破新高,不及2019年和2020年(本節有刪減)

      ??縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建面變動情況,2019年以前成交表現穩步增長,22城2019年全年成交量高達37202萬平方米,4年間增長超10000萬平方米,年均增長量在4000萬平方米左右;繼2019年高點后成交漲勢中止但土拍市場熱度依舊,2020年雖受疫情影響仍保持36000萬平方米以上高規模土地出讓;2021年初22城全面開啟集中供地,新政策強調了土拍市場的供求節奏,較之過去截然不同,或是房企對于新政仍需一定適應期,2021年成交表現不及過去兩年,全年成交量收至33326萬平方米,回歸至2018年規模。

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      ??(二)季末為供地高峰,5、6、9、12月單月供地量均突破4000萬平(本節有刪減)

      ??對比來看,2020年常規供應節奏,宅地成交較為均衡,在疫后樓市復蘇以來,4-9月間月均成交在3000萬平方米以上,四季度初的成交低位也有2500萬平方米規模,12月的成交放量則是房企搶收回款回籠資金的表現。反觀2021年,2月末集中供地政策入市以來,供地節奏出現明顯高低點,體現到總量上即二季度和四季度為全年新增供應高峰,4月首批集中供地入市帶動成交高熱,二季度總成交量突破13000平方米。細化至月度走勢,可以明顯看出5、6、9、12月均為成交高位,單月成交總量突破4000萬平方米。有高點即有相對應的低點,7月低位22城成交總建面僅202萬平方米,較之年內高位總量相差20倍以上。細究規律,可以看出每個季度末是集中供地的重點入市期,相較政策入市前的土拍市場,現在的土地供應節奏更具有規律性,房企拿地更趨謹慎。

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      ??02

      ??集中供地超八成項目2022年可上市

      ??供應高峰或將在二季度顯現

      ??(一)過去兩年50%項目拿地到開盤需要9.7個月,一線城市項目最慢

      ??首先,為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應高峰,我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據。通過整理過去兩年(2019年-2020年)成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間,可以發現,22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為3.7個月和11.5個月。

      ??從拿地到開工來看,1/4項目拿地不足一個月就能快速開工,效率最高。1/2的項目拿地2.4個月內能夠開工,而拿地到開工時間超過4.8個月,則周轉速度慢于75%的項目。

      ??開工以后,1/4項目在4.1個月后就能達到開盤進度,1/2項目在6.3個月內達到開盤進度,但施工速率較慢的項目需要9.7個月以上才能達到開盤水平。

      ??從拿地到開盤整體所需的時間來看,1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段,速度相對較快,而有50%的項目在9.7個月內也能開盤,屬于正常水平。

      ??值得注意的是,有1/4以上的項目,需要長達13.8個月甚至更長的時間才能開盤,意味著拿地往往不能在年內實現銷售,現金回流速度較慢,項目的盈利也會受到影響。

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      ??細分至城市層面,首先22個城市拿地到開盤所需時長的中位數均在1年以內,但是不同城市的項目平均周轉速度也有非常大的差異:

      ??第一梯隊如天津、青島、合肥等城市,過去兩年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數在8個月以內,一半以上項目在拿地8個月后可以入市,天津的中位數甚至僅需6.9個月,項目的周轉速率相對較高;

      ??第二梯隊包括無錫、長沙、廈門和北京等城市,拿地到開盤的時長中位數在8-10個月,也就是拿地后3個季度左右,項目即可入市,那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內開盤;

      ??第三梯隊城市則包括福州、蘇州、深圳、廣州、上海等,項目從拿地到開盤的時長中位數在10個月以上,上海、武漢和廣州甚至中位數接近12個月,周轉速率較慢。

      ??值得一提的是,4個一線城市有3個位于此檔位,可見一線城市的項目快周轉的難度更大,現金回流需要更長的周期,因此對于房企而言,進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本,還有更緊張的資金壓力。

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      ??(二)2021年集中供地僅21%項目已開工,首輪地塊開工比例近四成

      ??在梳理完各城市過去兩年土地平均開工、銷售情況后,我們對2021年集中供地地塊動工情況進行了細分。

      ??據CRIC統計,2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地,截止至2022年2月9日,僅有21%已經開工,另外八成地塊仍尚未動工,且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態,尚未達到土地平整狀態,此類地塊2022年入市的可能性較小。

      ??從上一章節統計數據來看,22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數市場分別為3.7個月和2.4個月,以此來看集中供地項目的開發進度有所下降,但也受到去年第二、三輪集中供地時間較晚以及春節假期剛剛過去的影響;此外,第二、三輪集中供地涌現出了大批城投公司拿地,此類項目未來城投與品牌房企合作開發的概率較大,尋求合作方也是導致項目開工速度放緩的因素之一。

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      ??分批次來看,首輪集中供地主要集中于5-6月份,其中有37%的項目已經開工,在三輪里開工比例最高;但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月,由于成交時間已相對接近年末,開工比例非常低,尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

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      ??細化到城市,根據集中供地項目的開工比例可大致分為4類:

      ??第一類北京、天津項目開工速度最快,目前分別有70%、56%的成交地塊已經開工,且北京第一批成交的集中供應地塊基本已經全部開工。

      ??第二類包括廈門、福州、無錫、青島等6個城市,開工率達到三成以上,目前開工率在三成以上的城市共有8個;

      ??第三類城市包括寧波、蘇州、重慶、南京等10個城市,集中供地項目開工率在三成以下,但都已經有項目開工;

      ??第四類城市則暫未有集中供地的項目開工,推進較為緩慢。

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      ??(三)22城2022年預期新增供應2.16億平,半數以上城市將供求持穩

      ??根據22城過去項目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看,22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積21609萬平方米,較2021年22城供應總量小幅回落5%。供求基本持穩,與近三年成交面積均值進行對比,供求比持穩0.93,供求關系基本平衡。

      ??分城市來看,武漢、重慶、上海預計供應面積超過1500萬平方米,是供應量最高的TOP3城市;其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米;天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應量相對較低,不足600萬平方米。

      ??與2021年對比,不同城市漲跌參半,上海、濟南、寧波供應量大增,同比增幅超50%,南京、長春、武漢、廣州等整體新增供應基本與2021年持平,漲跌幅不超過5%;北京、青島、天津供應量預期回落,同比跌幅均在40%以上。

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      ??從供求關系來看,我們選取了各城市2022年集中供地入市新增供應面積和其2019年-2021年商品住宅成交面積均值進行對比,可以看出寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間,整體呈現出供求持穩,上海供求比達到1.7,看似供過于求,但因市區供地稀缺,改善剛需購買力分化嚴重,供需錯配問題短期內難以緩解;相較而言,沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下,供不應求加劇。

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      ??(四)去年地塊將在二三季度集中入市,四季度形成供應房源規模減少

      ??最后,根據22城過去項目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看,CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預判:按城市中位數水平計算,約僅5%的項目不能夠在2022年上市,按城市75分位值水平計算則約22%的項目在2022年無法上市。

      ??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數進行測算,2022年的第二、三季度是集中供地項目入市供應高峰,各占集中供地項目的31%左右,第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市,占比達24%,要到第四季度才能上市的項目較少,預計只有14%。

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      ??其次,若按照75分位值的水平推算,在2022年內入市的項目中,分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市,與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應??梢钥闯?,無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

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      ??其次,若按照75分位值的水平推算,在2022年內入市的項目中,分別有37%和40%的項目在第二、四季度入市,與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應??梢钥闯?,無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

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      ??按由于每個項目每次開盤體量由開發商自行調節,因此CRIC采用的是按項目數量計算占比(按中位數水平計算):

      ??長春、長沙、廈門有半數的項目能夠在一季度入市:長春尤為明顯,超過9成項目能夠在一季度入市,主要是由于長春的首輪、二輪集中供地時間非常早,2021年6月長春就已經完成第二輪集中供地的出讓,而第三輪集中供地成交的含宅地塊非常少,主要供應集中于前兩輪。但值得一提的是,東三省由于氣候原因每年有3-4個月的停工時間,也會延遲項目的入市時間,若考慮這個因素,則長春大量項目應延遲至二季度入市。

      ??其次沈陽、北京、無錫、南京、濟南、合肥等城市也有較多項目能夠在第一、二季度入市,供應高峰預計在上半年;

      ??反之深圳、上海、成都、寧波、蘇州則項目大多在第三、四季度入市,下半年市場供應量較高。

      ??若按照75分位值水平推算,則一季度可入市項目大幅減少,僅有北京、寧波、成都、福州、無錫和杭州6個城市有三成以上項目在一季度入市;廣州、蘇州、南京、深圳等7個城市下半年的供應量將大于上半年。

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      ??按入市的時間來看,供應高峰在上半年的有重慶、長沙、杭州、南京、廣州等14個城市,供應高峰在下半年的城市有武漢、上海、成都、蘇州等8個城市,另外鄭州和福州上下班年供應量基本持平。值得一提的是,這里僅用項目周轉入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算,但由于不同項目的體量差異較大,一次性開盤全部入市的項目較少,且不同城市預售證發放規則有一定差異,一般來說大部分城市單次可批的預售證體量在2-3萬平方米左右,開盤也需要視市場和蓄客情況而定,入市體量僅供參考。

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      ??03

      ??產品集中中低檔

      ??廈門島內供應彌補高端空白

      ??穗、青各檔次供應平均(本節有刪減)

      ??(一)22城集中出讓地塊近7成樓面價低于1萬元/平,項目入市集中中低檔

      ??總體來看,2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米,其成交總建面達到了16950萬平方米,占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了39.29%。由此不難推斷,若這些地塊能在2022年形成集中供應,整體產品檔次也將主要集中在中低檔。

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      ??不得不說,為了抑制土拍市場熱度,諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價,我們在此基礎上,同時結合不同城市的房地價比,在合理建安成本的基礎上對每宗地塊的售價進行了預估,具體的假定條件和邏輯推理步驟如下:

      ??1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內進入新房市場形成供應;

      ??2、依據過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關性,合理推斷出各城市2022年新房成交均價;

      ??3、每一宗宅地的未來入市價格,“限價地”以既定的新房限制預售價格為準,未限價地則根據全市已入市宅地的地價房價比推理;

      ??4、對比各城市2022年新房成交均價,根據未來入市的新房供應房源的單價端結構,將入市產品分為低檔剛需(預售價格小于城市均價的0.8倍)、中檔改善(預售價格大于等于城市均價的0.8倍,小于城市均價的1.5倍)和高檔(預售價格大于等于城市均價的1.5倍)三個檔次。

      ??若2022年開工工期和拿證速度無延遲,可順利入市,那不同城市的供應產品檔次分布大體呈現出如下特征:

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      ??(二)低檔:京滬渝漢為代表,上海未來供應房源半數以上低于市均價六成(略)

      ??(三)中低檔:深杭蘇等9城供應主力低于市均價,兼顧郊區剛需和市區改善

      ??從預測的結構數據來看,在22個集中供地城市中,未來新房供應低檔和中檔并重的城市占比最大。包括深圳、福州、寧波、杭州、南京、蘇州等9個城市預計未來供應中低檔剛需和中檔改善均將占較大比重。

      ??蘇州、福州、寧波和杭州剛需和剛改比例相當。這四個城市預計2022年新增住房供應中低檔剛需(單價小于市均價60%)和中檔入門級改善(單價介于市均價80%至100%之間)占比相當。如杭州上述二者占比分別為20%和19%;蘇州上述二者占比分別為27%和24%。

      ??天津、沈陽、深圳和濟南高水平剛需和改善占比最大。以深圳為例,預計2022年新增住房供應中單價介于市均價0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍占比分別為23%和21%。

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      ??這一類城市集中供地地塊分布普遍兼顧中心城區和郊區新城,符合上述單價段占比所呈現的結構。以福州、杭州和南京為例,中心城區中檔改善地塊數量略高于郊區新城低檔剛需地塊,總宅地建筑面積則大體相當。

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      ??從具體成交的典型宅地來看,以杭州為例出讓宅地呈中低檔并重態勢。2021年12月出讓的宅地中,拱墅區兩宗宅地均限價4.7萬元/平方米,未來入市單價預計將處在市均價1.2倍至1.5倍之間。而臨安區成交的濱湖新區宅地,限價2.4萬元/平方米,未來入市單價預計將低于市均價80%。

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      ??(四)中檔:成都、合肥等供應主力集中中檔,入市后改善產品占比將上升

      ??根據對比各地塊未來入市價格和城市均價,鄭州、長沙、合肥、無錫等內陸城市和長春共計6個城市2022年新增新房供應將以中檔改善為主。

      ??6個城市從單價段來看,未來新房供應均高度集中于中檔改善。尤為突出的是長沙和合肥,經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產品入市。其中合肥未來新增供應中預計占比45%為介于市均價1倍至1.2倍的中檔改善產品。長沙則以剛改為主,占比37%的新增供應將為介于市均價0.8倍至1倍的入門級改善產品,中檔改善產品中另外兩檔占比為21%,略低于前者但遠高于其他檔產品。

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      ??結合重點地塊來看,這一類城市中檔宅地普遍位于發展較為成熟的城市新城,與上海、武漢等低檔產品為主城市的新城不同。如成都秦皇寺TF(07)地塊、合肥[2021]27號地塊和長沙[2021]036號地塊分別位于成都天府新區、合肥濱湖科學城和長沙濱江新城。

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      ??對比2021年新房成交結構,2022年新增供應后預計將使上述6城實現產品升級。橫向來看由低檔剛需向中檔改善升級,縱向來看中檔改善產品占比上升。

      ??以成都為例,2021年新房成交中單價介于市均價0.6倍至1.2倍之間的三檔產品占比最為突出?;趯?022年新房供應的推斷,占比最多的三檔產品升級至單價介于市均價0.8倍至1.5倍之間。同時,這三檔產品縱向對比2021年占比均上升4pcts。即2022年宅地入市新城供應后,成都將實現新房產品升級,中檔改善產品占比上升。

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      ??(五)中高檔:廈門島內供地增加帶動產品檔次升級,剛需逐步過渡剛改(略)

      ??(六)高-中-低檔:穗、青等各檔次供應“雨露均沾”覆蓋多層次置業需求

      ??除了上述有明顯供應側重點的城市之外,還有部分城市諸如廣州、青島等,地價參差不齊,因而使得整體未來供應產品檔次分布也相對平均,低、中、高檔“雨露均沾”,每個產品檔次分布占比均在30%左右。兩城集中供地的入市項目售價分布情況大致如下:

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      ??以青島為例,集中拍地之前土地市場并不透明,本土房企拿地有優勢,從房地價比來看,房企利潤空間仍較為豐厚,而從2021年集中供地情況來看,主城區和近郊區皆有宅地成交,地價呈“階梯式”分布:城陽區和膠南市涉宅用地成交總建面皆突破250萬平方米,占據成交“大頭”,但地價相對低廉,成交樓面價皆在3500元/平方米以下,主城區市南、嶗山地價均破1萬元/平方米,不過累計宅地成交量不足100萬平方米,這樣的涉宅用地成交結構也使得青島地價整體保持平穩。

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      ??對比青島2021年新房成交結構,供應和成交整體適配度較高:2021年整體新房成交以中低檔為主,大于等于城市均價0.6倍,小于0.8倍的低檔剛需產品占比達28%,而我們預估的2022年供應結構中,大于等于城市均價0.8倍,小于1倍中檔改善產品占比達27%,基本可以滿足剛需剛改的置業需求,而伴隨著主城區供地增加,整體高端改善盤的供應量預期會穩步上升。

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      ??

      ??04

      ??總結:預計二、四季度新房集中入市

      ??供應規模降5%約2.2億平且以中低檔為主(本節有刪減)

      ??上文我們著力聚焦了22個集中供地城市,以過去項目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況對2022年各城市新增供應面積、供應節奏和供應產品檔次三個層面進行了多維度分析,可以得到如下結論:

      ??(一)2021年供地總量微降且僅2成項目已開工,多集中首輪地塊

      ??從2021年22城集中供地成交情況來看,總量未破新高,全年涉宅用地成交總建面收至33326萬平方米,不及2019年和2020年,回歸至2018年規模。

      ??按照過去幾年歷史經驗,1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段,速度相對較快,而有50%的項目在9.7個月內也能開盤,屬于正常水平。

      ??據CRIC統計,2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地,截止至2022年2月9日,僅有21%已經開工,另外八成地塊仍尚未動工,且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態,尚未達到土地平整狀態,此類地塊2022年入市的可能性較小。

      ??分批次來看,首輪集中供地主要集中于5-6月份,其中有37%的項目已經開工,在三輪里開工比例最高;但第二、三輪集中供地分別集中于9-10月、11-12月,由于成交時間已相對接近年末,開工比例非常低,尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

      ??(二)2022年預期新增供應2.16億平,同比微降5%,多數城市供求持穩

      ??根據22城過去項目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看,22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積21609萬平方米,較2021年22城供應總量小幅回落5%。供求基本持穩,與近三年成交面積均值進行對比,供求比持穩0.93,供求關系基本平衡。

      ??分城市來看,武漢、重慶、上海預計供應面積超過1500萬平方米,是供應量最高的TOP3城市;其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米;天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應量相對較低,不足600萬平方米。

      ??從供求關系來看,寧波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、合肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間,整體呈現出供求持穩,上海供求比達到1.7,看似供過于求,但因市區供地稀缺,改善剛需購買力分化嚴重,供需錯配問題短期內難以緩解;相較而言,沈陽、青島、天津供求比均在0.5以下,供不應求加劇。

      ??(三)2022年第二季度將迎來項目入市高峰,8城市供應高峰在下半年(略)

      ??(四)地價錨定房價,19個城市將以中低檔產品為供應主力

      ??總體來看,目前在“房住不炒”主基調之下,整體房、地價趨穩,為了抑制土拍市場熱度,諸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、長沙、寧波、南京等部分城市在土地出讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價,以地價錨定房價,鎖定房企利潤空間,保證房價漲幅可控。

      ??據CRIC監測,2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于1萬元/平方米,其成交總建面達到了16950萬平方米,占總量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了39.29%。由此不難推斷,若這些地塊能在2022年形成集中供應,22城中有19城的主力產品檔次集中在中低檔。

             具體來看,北京、上海、武漢、重慶以低檔為供應主力,即入市新房均價低于全市均價的80%,多數新房價格低于均價的60%。杭州、南京、寧波、蘇州、天津、深圳、沈陽、福州、濟南等9城主力供應中低檔產品,兼顧郊區剛需和市區改善。無錫、成都、合肥、長沙、鄭州、長春等供應集中在中檔產品,尤為突出的是長沙和合肥,經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將于未來以中檔改善產品入市。


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